Меню
Главная
Авторизация/Регистрация
 
Главная arrow Сельское хозяйство arrow Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости в городе Новочеркасске

Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации - это норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Коэффициент капитализации обычно изменяется под влиянием целого ряда факторов: типа недвижимости, условий местного рынка и др. Коэффициент капитализации, используемый в терминологии оценки недвижимости, включает как норму возврата капитала, называемую также ставкой дисконта, так и ставку дохода на инвестиции (ставка реверсии).

Финансовая сущность коэффициента капитализации заключается в том, что инвестор должен получать доход на инвестиции, ставка которого адекватна риску инвестирования, а также возвращать сумму инвестированного капитала (Д. Фридман, Н. Ордуэй«Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», М., «Дело ЛТД», 1995г.). Норме дохода капитала соответствует величина, носящая название ставки дисконта, которая широко применяется при использовании метода дисконтирования потока доходов. Возврат капитала определяется величиной рекапитализации или реверсии.

Для оценки стоимости в методе прямой капитализации применяется формула, которая имеет следующий вид:

,

где V - стоимость,

I - доход,

К0 - коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации К0может быть ниже, выше или равен ставке дисконта. В общем случае зависимость между ставкой дисконта и коэффициентом капитализации выводится из формулы Гордона и имеет следующий вид:

где: К0 - коэффициент капитализации

R - ставка дисконтирования

g - ставка реверсии.

Один из методов определения ставки дисконтирования кумулятивный метод. Кумулятивный метод определения предполагает определение базовой безрисковой ставки процента и поправок на риски, связанные с инвестициями в недвижимость и управлением этими инвестициями.

В данном случае, с учетом текущих условий рынка, Rбыла рассчитана методом кумулятивного построения. Построение ставки дисконтирования Rсостоит из:

R = Rf + Ror + Rlic + Rim

Где Rf - безрисковая ставка процента, %;

Ror - общерыночный риск, %;

Rlic - премия на низкую ликвидность, %;

Rim - премия на инвестиционный менеджмент, %;

Nk - норма возврата на капитал, %. = g

Безрисковая ставка доходности - ставка дохода от вложений в высоко ликвидные активы, т.е. эта ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств без какого то бы ни было риска не возврата. В данном случае речь идет о юридических лицах, т.к. заказчиком отчета является - юридическое лицо.

Чтобы определить величину безрисковой ставки для России, можно использовать следующие инструменты: во-первых, еврооблигации, эмитированные РФ и номинированные в иностранной валюте, во-вторых, облигации федерального займа и подобные ценные бумаги, эмитируемые РФ и номинируемые в рублях, в-третьих, депозиты наиболее надежных отечественных банков. Разница в доходности и, соответственно, в величине безрисковой ставки, объясняется тем, что рынок еврооблигаций ориентирован, прежде всего, на иностранных инвесторов и отражает их восприятие российских рисков, то есть, страновой риск по сравнению с безрисковыми ставками наиболее стабильных стран. Доходность рублевых ценных бумаг и депозитов отражает деловой риск, как он воспринимается внутри страны. В зависимости от условий конкретной оценки и статуса заказчика, оценщик может использовать любой из ориентиров безрисковой ставки. По мнению оценщика, в данном случае необходимо использовать данные по рублевым облигациям федерального займа.

По имеющимся на дату проведения оценки данным (источник: ставка рынка ГКО-ОФЗ на «28» июня 2014 года, Банк России, http://www.cbr.ru ), значение доходности по среднесрочным ставкам составляет 10,13% - принимаем безрисковую ставку равной данной величине.

Премия за риск - вложения в объекты недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематический и несистематический риски, ко второму - статичный и динамичный. Как правило, в процентном отношении риски расцениваются в пределах 1-5%. На рынке в целом преобладающими являются следующие риски:

Систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры этого вида риска включают: появление излишнего числа конкурирующих объектов, отрицательные факторы региональной и местной экономики, введение в действие ограничений, связанных с защитой окружающей среды и/или установление ограничений по уровню арендной платы за землю.

Систематический риск, определен по данным журнала «Эксперт» (http://www.raexpert.ru/ratings/regions/2014/) на основе данных об инвестиционном риске в российских регионах в 2014 г. Из данных следует, что инвестиционный риск Ростовской области превышает инвестиционный риск Липецкой области (субъекта Федерации с наименьшим риском, который может быть приравнен в суверенному риску РФ) в 0,753/0,74 = 1,02 раза. Следовательно, региональный риск для Ростовской области будет равен 10,13 * 1,02 - 10,13 = 0,2%. На основании вышесказанного можно сделать вывод, что поправка на систематический риск составит, округленно, 0,2 %.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Примеры несистематического риска: изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружений, находящихся на участке, пожаром или в результате аварии, развитие поблизости от данного земельного участка несовместимого с ним объекта землепользования. В данном случае надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности с учетом риска невыплат страховки или выплаты ее в неполном объеме. Поправка на несистематический риск составит, округленно, 1,5 %.

Итоговое значение премии на риск составит: 0,2% + 1,5% = 1,7%.

Премия за низкую ликвидность недвижимости - поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску покупателя в случае банкротства или отказа от продолжения пользования помещением.

Учитывая невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, надбавка за низкую ликвидность может быть принята на уровне той прибыли, которую получит потенциальный инвестор при альтернативном вложении капитала с гарантированным получением дохода за время экспонирования объекта.

В данном случае срок экспозиции объекта, может составить 1-8 месяцев (в расчетах используем величину - 6 месяца), на основе безрисковой ставки поправка составит

6 мес. х 10,13% /12 мес. = 5,065%.

Премия за инвестиционный менеджмент.

Инвестиционный менеджмент - это управление инвестициями в конкретную отрасль экономики либо в развитие компании, предприятия. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Практически любое предприятие имеет ограниченные свободные финансовые ресурсы, доступные для инвестирования. Инвестиционная деятельность всегда осуществляется в условиях неопределенности, степень которой может значительно варьироваться. Например, в момент приобретения новых основных средств риск наиболее велик. Нередко решения принимаются на интуитивной логической основе, но, тем не менее, они должны подкрепляться экономическим расчетом.

Любое предприятие в результате своего функционирования сталкивается с необходимостью вложения средств в развитие собственной инфраструктуры. Производственные предприятия вкладывают средства в модернизацию оборудования, торговые - в маркетинговые исследования, покупку предметов торговли и т. д.

И хотя причины, обусловливающие необходимость реальных инвестиций, могут быть различны, в целом их можно подразделить на три вида: обновление имеющейся материально-технической базы, наращивание объемов производственной деятельности, освоение новых видов деятельности. По мнению оценщика, риск оценивается в 1,0%.

Норма возврата капитала.

Как отмечалось выше, коэффициент капитализации К0 включает ставку дохода на капитал и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.

Откладывая часть дохода в фонд возмещения, собственник аккумулирует в нем денежные средства для возврата изнашиваемой части первоначальных инвестиций, т.е. возврат капитала с этой точки зрения можно определить, как процесс возмещения истощаемой части актива за счет части дохода.

В теории оценки недвижимости известны три метода возврата (возмещения) капитала: метод Инвуда, метод Хоскольда и метод Ринга.

Анализ рынка функционирования подобного имущества показал, что общий срок их службы составляет примерно 125 лет. При условии, что оцениваемое здание 2007-ого года постройки, норма возврата капитала принимаем равной 1,031%.

Таблица 22. Расчет ставки капитализации

Название параметра

Значение

1

безрисковая ставка доходности

10,13%

2

общерыночный риск:

систематический риск

0,20%

несистематический риск

1,50%

среднерыночный срок экспозиции, мес.

6

3

премия за низкую ликвидность недвижимости

5,065%

4

премия за качество менеджмента

1,00%

5

норма возврата капитала

1,031%

6

ставка капитализации

18,93%

Таблица 23 Расчет рыночной стоимости объектов оценки доходным подходом

Наименование расчетных параметров

Нежилое помещение

Общеполезная площадь, кв.м.

1716,30

Ставка арендной платы, руб./кв.м.

440,30

Валовый доход от сдачи недвижимости в год, руб.

9068242,68

Коэффициент недозагрузки

8,33%

Потери от недозагрузки

755384,6152

Налог на имущество

2%

Потери от уплаты налога на имущество

419306,49

Налог на землю

1,50%

Потери от уплаты налога на землю

206837,73

Расходные переменные:

Расходы на управление объектом недвижимости, руб.

90 682,43

Итого сумма расходов, руб.

1 472 211,27

Действительная прибыль

7 596 031,41

Чистый операционный доход

7 596 031,41

Ставка капитализации

18,93%

Рыночная стоимость объекта оценки, округленно, руб.

40 126 948,83

Таким образом рыночная стоимость нежилого помещения, Литер А, общей площадью 1716,3 кв.м., кадастровый номер № 61:55:0021111:74, определенная в рамках доходного подхода составляет:

40 126 948,83 (сорок миллионов сто двадцать шесть тысяч девятьсот сорок восемь) рублей 83 копейки.

Обобщение (согласование) раннее полученных результатов оценки представлено в нижеследующей таблице.

Таблица 24

№ п.п.

Наименование показателя

Затратный подход

Сравнительный подход

Доходный подход

1

Полнота информации

0,3

0,4

0,3

2

Достоверность информации

0,2

0,4

0,4

3

Способность учитывать конъюнктуру рынка

0

0,5

0,5

4

Способность учитывать топографию и конструктивные решения объекта

0,4

0,3

0,3

5

Способность учитывать показатели доходности объекта

0

0,3

0,7

6

Среднее значение

0,18

0,38

0,44

7

Стоимость объекта в составе подхода, руб.

38086501,19

41879788,46

40126948,83

8

Предварительная стоимость, руб.

6855570,21

15914319,61

17655857,49

9

Окончательное заключение о рыночной стоимости объекта, руб. (сумма п.п. 8)

40425747,31

10

Окончательное заключение о рыночной стоимости объекта с учётом округления, руб. (сумма п.п. 8)

40425747,31

Таким образом рыночная стоимость нежилого помещения, Литер А, общей площадью 1716,3 кв.м., кадастровый номер № 61:55:0021111:74, определенная всеми возможными подходами составляет:

40425747,31 (сорок миллионов четыреста двадцать пять тысяч семьсот сорок семь) рублей 31 копейка.

Выводы

На основании полученной информации и проведенных исследований, эксперт приходит к следующим выводам:

По первому вопросу:

Рыночная стоимость земельного участка площадью 2065 кв.м. и нежилого здания площадью 1716,3 кв.м., Расположенных по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Бердичевского, д. 6, по состоянию на 30 апреля 2014 года составляет:

40425747,31 (сорок миллионов четыреста двадцать пять тысяч семьсот сорок семь) рублей 31 копейка.

 
Если Вы заметили ошибку в тексте выделите слово и нажмите Shift + Enter
< Предыдущая   СОДЕРЖАНИЕ   Следующая >
 

СКАЧАТЬ ОРИГИНАЛ
Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости в городе Новочеркасске