Меню
Главная
Авторизация/Регистрация
 
Главная arrow Экономика arrow Недвижимость и земля

Кондоминимум и объект в составе кондоминммума

Особого рассмотрения требует такой объект недвижимости как кондоминиум. Этот термин появился в законе «О товариществах собственников жилья». Новый Жилищный кодекс отменил действие этого закона, упразднил и термин. Если внимательно вчитаться в определение, данное законом «О товариществе собственников жилья», становится очевидным: таковым объектом является каждый многоквартирный жилой дом с момента ввода его в эксплуатацию. И не имеет значения, имеется ли в нем хотя бы одна приватизированная квартира. Кондоминиумом является единый объект, в состав которого входят некоторое число изолированных друг от друга помещений, предназначенных для пользования отдельными, не связанными друг с другом субъектами права - аренды, собственности, найма. Однако определение закона указывает на обязательное наличие среди них не менее 2-х собственников. Но было бы достаточно и 2-х арендаторов или нанимателей, тем более, что каждая, даже не приватизированная квартира имеет своего собственника, например, Государство. С момента начала приватизации, то есть после вступления в силу закона «О приватизации жилищного фонда», за каждым нанимателем жилого помещения закрепляется право в любой момент стать собственником своего жилища, то есть он становится обладателем права, которое может активировать в будущем. Аналогичные права почти синхронно появились и у большинства владельцев нежилых помещений. Многоквартирный дом перестает быть объектом единого права. Государство как собственник разбивается на несколько (по числу квартир) отдельных собственников. Сколько в доме квартир и нежилых помещений, столько у него и собственников, пусть даже все они одно и то же - государство. Но до вступления в силу закона о приватизации, многоквартирный дом демонстрировал все признаки кондоминиума - каждое жилое и нежилое помещение находилось в исключительном пользовании своего владельца, было объектом отдельного права, а всем остальным домом в целом, они (наниматели, арендаторы и пр.) пользовались сообща. Но, если до закона «О приватизации государство», пользуясь правом единоличного собственника, имело право, не спрашивая никого, надстроить дом, превратить чердак в мансарду, подвал в новое встроенное помещение, то с момента вступления в силу закона каждое такое действие является уже нарушением вещных прав как собственников приватизированного жилья, так и нанимателей, поскольку такое действие наносит ущерб как уже состоявшимся правам собственников жилья на их общее имущество, так и потенциальным будущим правам нанимателей.

Полезно знать, что в международном понимании термина «кондоминиум» это не объект недвижимости, не совокупность объектов недвижимости, не собственник и не совокупность собственников объектов недвижимости.

Кондоминиум - правоотношения, возникающие между собственниками объектов недвижимой собственности, когда эти объекты не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов материальной собственности, поскольку являются лишь составными частями некоего целого.

В России этот термин отнесли не на правоотношения, а на объект правоотношений. Так возникла российская специфика его употребления. Но в просторечии и даже в нормативных актах можно ожидать появление этого термина, обозначающего и домовладение и коллектив собственников квартир, подобно тому, как другой термин, также обозначающий правоотношения - жилищно-строительный кооператив распространился и на коллектив его членов и на само здание, которым этот коллектив владеет.

Квартира в многоквартирном доме, сама по себе, отдельно от дома, от общедомовых систем инженерного обеспечения, от земельного участка не может рассматриваться как объект материальной собственности и, следовательно, как объект полноценного управления, эксплуатации и тем более - развития. Как объект материальной собственности квартира может реализоваться лишь в том случае, если физически существуют стены, перекрытия, крыша, лестница и все прочее, составляющее «общее имущество» собственников таких квартир. То есть квартире, для того чтобы существовать физически, необходимо физическое наличие дома, как дому для его существования в свою очередь необходим земельный участок. Таким образом, естественным с точки зрения природы собственности на такую вещь как квартира, является включение в состав права на квартиру доли в общем имуществе собственников квартир (и нежилых помещений), котором является многоквартирный дом в целом.

Таким образом, вырисовывается конструкция правового состояния многоквартирного дома, состоящая из права исключительной собственности на каждую квартиру (нежилое помещение), и совместно-долевой собственности на ту общую материю, которая, не принадлежа в отдельности ни одной квартире (нежилому помещению), делает каждую квартиру материальным объектом.

Эта конструкция объективна, и только в случае правового и организационного ее оформления возможна полноценная реализация права собственности на квартиру.

Итак, кондоминиум в его российском понимании состоит исключительно из 2-х групп недвижимых субстанций:

  • * помещения, предназначенные для исключительного изолированного друг от друга пользования не связанными между собой субъектами права, и
  • * общее имущество, находящееся в общем пользовании этих субъектов.

Сверх этого состав кондоминиума ничего в себя не включает. Названное пользование может быть реализовано через жилищный наем, аренду и собственность.

В мировой практике известен так называемый Арендный Кондоминиум, когда здание находится в собственности одного лица, которое сдает помещения в нем в аренду не менее чем двум арендаторам на условии, что определенную фиксированную часть прав и обязанностей арендодателя принимает на себя организованный коллектив арендаторов. Арендным может быть как Жилищный так и Производственный Кондоминиум.

Очень распространенной является форма Территориального Кондоминиума. Как правило, это форма правоотношений, которая устанавливается между собственниками небольших домовладений, расположенных на компактной территории. Предметом решения общих проблем является инженерно-транспортная и хозяйственная инфраструктура этих поселений, решение экологических проблем и норм поведения (режим использования личного транспорта, содержания скота и домашних животных, правила, направленные на соблюдение тишины и т.д.

 
Если Вы заметили ошибку в тексте выделите слово и нажмите Shift + Enter
< Предыдущая   СОДЕРЖАНИЕ   Следующая >
 

СКАЧАТЬ ОРИГИНАЛ
Недвижимость и земля
Введение1. Недвижимость в России1.1 Недвижимость в гражданском кодексе1.2 Недвижимость и земля1.3 Основная «конструктивная схема» недвижимой вещи1.4 Кондоминимум и объект в составе кондоминммума2. Мировые системы регистрации прав на недвижимость2.1 Недвижимость в древности2.1.1. Древний Египет2.1.2. Древние Шумеры2.1.3. Древняя Греция2.1.4. Древний Рим2.1.5. Европа2.2 Мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество2.2.1. Сиситема регистрации прав на недвижимое имущество Роберта Торренса2.2.2. Регистрация права на недвижимость во Франции3. Исторический обзор становления кадастровых систем3.1 Учёт недвижимости в США3.2 Учёт недвижимости в странах Срнднеевропейской системы регистрации прав3.3 Французский кадастр и кадастр в странах, использующих французский опыт3.4 Учёт недвижимости в системе Торренса и в АнглииКраткие выводыБиблиографический список