Меню
Главная
Авторизация/Регистрация
 
Главная arrow Экономика arrow Недвижимость и земля

Недвижимость в России

Недвижимость в гражданском кодексе

Понятие «недвижимой вещи», «недвижимого имущества», «недвижимости» изложено в статье 130 Гражданского кодекса: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». Это определение выглядит достаточно однозначно, однако все же содержит некоторую неопределенность. Через короткое время после введения Кодекса обнаружилось, существуют две противоположные точки зрения на понятие «недвижимость», одинаково опираются на это определение:

  • 1. земельный участок, дом на нем и квартира в доме есть единый объект недвижимости,
  • 2. это три различных объекта, каждый с отдельной судьбой, собственным правовым режимом и собственным владельцем.

Например, в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Постановление Правительства от 18 февраля 1998 года № 219) это разнообразие недвижимых вещей называется видами недвижимого имущества: земельный участок, здание или сооружение; жилое, нежилое помещение и прочие составляющие здания или сооружения; участок лесного фонда, права на каждое из которых предлагается регистрировать отдельно. Однако, постановление умалчивает о том, где и как регистрировать права на каждое многолетнее насаждение, поскольку, например яблоня, куст крыжовника или куст крапивы, произрастающие на участке, согласно определению тоже недвижимость. А если это все отдельные объекты, сколько же объектов недвижимости сосредоточено на дачно-огородном участке.

Примером этого может служить написанное письмо Государственного Комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 4 ноября 2000 года N ИЗ-4987/14 с заглавием - «Об отнесении многолетних насаждений к объектам федерального недвижимого имущества».

Его основные указания:

«В связи с вопросами, возникающими в деятельности федеральных государственных унитарных предприятий озеленения и декоративного цветоводства, Госстрой России разъясняет, что в соответствии с п.2 ст.130, ГК Российской Федерации многолетние насаждения, принадлежащие данным предприятиям, являются объектами федерального недвижимого имущества.

Следовательно, указанные объекты подлежат в установленном порядке внесению в реестр федерального имущества, сделки по распоряжению многолетними насаждениями допускаются лишь с согласия собственника и при условии включения данных объектов в указанный реестр.

Право собственности на многолетние насаждения и переход данного права подлежат в установленном порядке государственной регистрации в учреждении юстиции, а в случаях, предусмотренных действующим гражданским законодательством, - государственной регистрации в учреждениях юстиции подлежат также сделки с указанным имуществом.

Каждое дерево и вообще любое многолетнее насаждение (видимо в силу их бесконечного множества) так и не попали в Реестр федеральной собственности и на рынках тоже не стали разбираться, какую именно елку на Новый год продают - федеральную, субъекта РФ или муниципальную. Не стали требовать зарегистрировать эту сделку (продажу) в системе Министерства юстиции (системе ЕГРП).

Министерство юстиции долгое время не видело в этом споре какого-либо существенного для себя содержания. На одной публичной встрече (по информации из открытых источников), где дискутировался этот вопрос, представитель Министерства, тогда курировавший сферу недвижимости, П. Крашенинников выразился, что «недвижимость» это именно то и только то, что Законодатель объявит недвижимостью, например, указав на стакан с карандашами, сказал он, объявим его завтра недвижимостью, он ею и будет.

Эта позиция представителями Министерства публично высказывалась не один раз. Тем самым оно просто отказывалось признавать в содержании понятия недвижимости какую-либо объективную природу. В период этой неопределенности сформировалась нормативная правовая база сферы недвижимости, одна часть которой оперлась на одну трактовку, другая - на другую, что сильно запутало законодательство и в значительной мере лишило его эффективности.

Профессиональная и научная общественность с самого первого дня реформ настойчиво выдвигает требования «объединить» земельный участок и «иную недвижимость» в единый объект.

Следует также указать, что хотя в ст. 130 ГК понятия «недвижимая вещь», «недвижимое имущество» и «недвижимость» перечислены как синонимы, имеет смысл использовать их в различных контекстах.

«Недвижимая вещь». В этом термине главным словом, которое нуждается в толковании, является слово «вещь». Законодательство не дает определения понятию «вещь». Юридический словарь определяет его так: «предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека». Но дело в том, что есть необходимость отличать «вещь» от «предмета». Предметом можно назвать вообще любой объект материального мира. Вещь - это предмет, обладающий свойством полезности для человека, специально созданный или приспособленный для того, чтобы служить человеку совершенно определенным образом, быть для него инструментом определенного назначения. Вещь, как правило, имеет специальную конструкцию, состоящую из частей, построенных в определенное взаимодействие между собой. Каждая из таких частей, взятая сама по себе, ничем, кроме как просто предметом, не является. Она не имеет никакого самостоятельного назначения и ценности. Но и вещь без нее утрачивает или в какой-то мере теряет свое назначение и ценность, превращаясь в итоге в бесполезный конгломерат бесполезных предметов. Хотя и в этом состоянии она может обрести некую ценность, если ее можно будет рассматривать как ресурс, исходный материал, годный для создания новой вещи в будущем. Вещь отличается от невещи тем, что имея назначение, она нужна человеку. И не одному, а сразу многим. Это создает среди людей конкуренцию за право единоличного или коллективного обладания ею, что в свою очередь требует законодательного регулирования вопроса, кому она принадлежит. То есть вещь, в отличии от предмета является объектом права. Делать объектами права предметы, не являющиеся вещами, нет никакой необходимости. Главное: вещь имеет конструкцию, нарушение которой уменьшает ее полезные свойства, а, следовательно, наносит ущерб ее правообладателю. Если вещь потеряет деталь, это может привести к ее превращению в бесполезный и даже тяжело обременительный для ее хозяина предмет. При этом собственная стоимость потерянной детали может быть ничтожной, но ущерб, связанный с этой метаморфозой вещи, огромным. Поэтому необходимы меры правовой защиты целостности вещи, особенно в момент формирования ее как объекта учета прав на нее, включая законодательный инструмент для того, чтобы можно было доказательно устанавливать полноценность вещи и контролировать ее сохранность.

Все это в высшей степени справедливо и в отношении недвижимой вещи. Как и прочая любая вещь, недвижимая вещь специально создана или приспособлена для того, чтобы служить определенному назначению, или, по крайней мере, служит ресурсом для создания новой недвижимой вещи. Она представляет собой вполне определенный комплекс связанных определенным взаимодействием недвижимых предметов, совокупность которых обеспечивает возможность полноценного использования ее по своему назначению и с соответствующей эффективностью.

Понятие «Недвижимость» рационально отнести на класс предметов, обладающих недвижимыми свойствами. Этот термин может употребляться с различными значениями:

  • * класс недвижимых вещей (например, «городская недвижимость»);
  • * все недвижимое имущество какого-либо лица;
  • * просто недвижимый предмет без уточнения, является ли он целым или только частью какой-то недвижимой вещи (например, забор), или вообще не принадлежащий ни какому конкретному недвижимому имуществу (дикорастущее дерево), или неопределенная совокупность таких предметов (например, лес);

«Недвижимое имущество» - совокупность недвижимостей, объединенных единой правовой принадлежностью кому-либо. Правильно, если это имущество состоит из целого числа недвижимых вещей, которых может быть несколько.

 
Если Вы заметили ошибку в тексте выделите слово и нажмите Shift + Enter
< Предыдущая   СОДЕРЖАНИЕ   Следующая >
 
СКАЧАТЬ ОРИГИНАЛ
Недвижимость и земля
Введение1. Недвижимость в России1.1 Недвижимость в гражданском кодексе1.2 Недвижимость и земля1.3 Основная «конструктивная схема» недвижимой вещи1.4 Кондоминимум и объект в составе кондоминммума2. Мировые системы регистрации прав на недвижимость2.1 Недвижимость в древности2.1.1. Древний Египет2.1.2. Древние Шумеры2.1.3. Древняя Греция2.1.4. Древний Рим2.1.5. Европа2.2 Мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество2.2.1. Сиситема регистрации прав на недвижимое имущество Роберта Торренса2.2.2. Регистрация права на недвижимость во Франции3. Исторический обзор становления кадастровых систем3.1 Учёт недвижимости в США3.2 Учёт недвижимости в странах Срнднеевропейской системы регистрации прав3.3 Французский кадастр и кадастр в странах, использующих французский опыт3.4 Учёт недвижимости в системе Торренса и в АнглииКраткие выводыБиблиографический список