Меню
Главная
Авторизация/Регистрация
 
Главная arrow Банковское дело arrow Виды ипотечного кредита и условия его развития в Российской Федерации

Развитие ипотеки в России

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования.

“В своей неорганизованной форме, ипотечный кредит стал существовать очень рано. Например, упоминания о закладе относятся к ХIII веку, в ХV веке уже упоминался вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки. В ХVI веке залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое”. Ипотечное кредитование в России. История ипотеки. - http: //www.ipoteka-rus.ru.html.

Однако уже в ХIII - ХIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. Именно в это время в 1754 году были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства - санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 году эти банки были реорганизованы в государственный заемный банк.

29 октября 1786 года манифестом Екатерины 2 в России впервые юридически был закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

“В том же заемном банке была образована страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк”. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. / Под ред.А.Н. Ужегова. - Санкт-Петербург: Изд-во "Питер", 2001. - 89-92 с.

В Российской Империи 1 января 1835 года был введен Свод гражданский законов (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие "залог" относится только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения.

С 1842 года с Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

В 1859 году было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них

учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 году была образована первая частная организация долгосрочного кредита - Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 году было учреждено Общество взаимного кредита.

“С начала 70-х годов ХIХ столетия в России действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже ХIХ - ХХ столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за все время лишь 1 из 11 разорился). В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы”. Ипотечное кредитование в России. История ипотеки. - http: //www.ipoteka-rus.ru.html.

Ипотечное кредитование становилось очень распространенным. Например, в 1867 году было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 году - 294,9 млн. руб., 1877 году - 415 млн. руб.

Рост кредитных институтов привел к жесткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 году приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно-финансовую политику государства.

По российскому законодательству ХIХ века на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организовал московское домовладельческое общество, на которое возлагались специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его

владения переходили в собственность этого общества. С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

На Государственный крестьянский поземельный банк, основанный в 1882 году, была возложена задача обеспечивать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 млн. рублей. При его участие было продано и куплено 2,4 млн. десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объеме до 75 % от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,4 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5 - 8,5 процентов годовых.

Государственный дворянский земельный банк, основанный в 1885 году, поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере 60 процентов стоимости дворянских имений. Банк оказал помещикам финансовую поддержку, выдав ссуды в 1887 году на 69 млн. рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 млн. рублей (всего под 5 % годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования - 66,5 лет).

В конце ХIХ века в Санкт-Петербурге основные операции по ипотечным бумагам проводили Международный, Учетный и Ссудный банки, а с 1903 года к ним активно присоединился Азовско-Донской банк.

Всего на 1 января 1893 года было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга в 1 131 млн. руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка.

В 1896 году условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100 % приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 процентов годовых.

В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заемных средств, которые они затем погашали за счет своих прибылей, причем в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.

С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк. В стране приняло массовый характер возникновение ссудо-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии ХХ века они объединили интересы 8 миллионов человек. В России еще существовала практика заклада домовладельцами своих строений в московском городском кредитном обществе. Получаемая ими ссуда позволяла расширить владение и построить новые дома, квартиры в которых сдавались внаем.

К 1905 году существовало уже более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 году их было уже 15 540.

Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 году было 11.

В это время залог являлся самым надежным и гарантированным способом обеспечения кредита.

После революции 1917 года старая правовая система претерпела изменения. В 1922 году был принят гражданский Кодекс РСФСР. В Кодексе залог рассматривался как вещное право и регулировался нормами раздела "Вещное имущество".

В связи с национализацией земли Кодекс упразднял деление имущества на недвижимое и движимое и вместо него ввел понятие имущества, изъятого из гражданского (частного) оборота и не изъятого из него.

Предметом залога могли быть: всякое имущество, не изъятое из оборота, долговые требования, право застройки, право на горный отвод и на разработку месторождений полезных ископаемых.

Дальнейшее падение роли залога как способа обеспечения исполнения обязательств из кредитных договоров с банками связано с проведением в 1920-1931 гг. кредитной реформы, которая явилась результатом постановления ЦИК и СНК СССР от 30 января 1930 года.

В ходе реформы было отменено коммерческое кредитование и введено прямое плановое банковское кредитование. В условиях преимущественного господства государственной собственности и централизованного директивного планирования залог как частноправовой способ обеспечения обязательств потерял смысл.

В принятом в 1964 году ГК РСФСР, залогу уделено меньше внимания, чем в первой редакции Кодекса 1922 года. ГК РСФСР запрещал сдавать в залог землю, предприятия, здания, сооружения и другое имущество, относящееся к основным средствам государственных организаций. Не подлежало залогу имущество, составляющее основные средства колхозов, иных кооперативных организаций, а также профсоюзных и иных общественных организаций. В качестве предмета залога могло быть имущество, находящееся в личной собственности граждан, включая жилой дом.

Последующее изменение законодателя к залогу было связано с развитием рыночных отношений в экономике и появлением коммерческих кредитных учреждений в конце 80-х - начале 90-х годов. Следствием этого явилось принятие в 1992 году закона РФ "О залоге". В законе сформулировано следующее определение:

Залог - это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Закон о залоге установил широкий круг имущества, которое могло быть предметом залога, а именно: предприятия, включая все имущество, строения, здания, сооружения и иные объекты, связанные с землей, товары в обороте и переработке, права требования. С вступлением в силу 1 января 1995 года части первой ГК РФ Закон о залоге продолжает действовать в части, не противоречащей ГК.

ГК РФ является основным источником залогового права. В нем выделяют 2 основных вида залога, а именно без передачи и с передачей заложенного имущества залогодержателю, которые в зависимости от того, какое имущество выступает в качестве предмета залога, делятся на следующие подвиды: ипотека, залог товаров в обороте, твердый залог или заклад и специализированный вид залога, - залог прав (требований).

В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: накладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладочные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейский ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

“В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего, недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом”. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: учебное пособие. / Под ред.И.Т. Балабанова. - Санкт-Петербург: Изд-во Питер, 2000. - 165-167 с.;

“Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года”. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16. 07.1998 г. № 102-ФЗ.

“В нем нашли отражение следующие положения:

  • - основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;
  • - порядок заключения договора об ипотеке;
  • - закладная как ценная бумага;
  • - государственная регистрация ипотеки;
  • - обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
  • - переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
  • - последующая ипотека;
  • - уступка прав по договору об ипотеке;
  • - обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;
  • - особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и

сооружений, жилых домов и квартир”. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: учебное пособие для вузов. / Под ред. Ю.В. Головина. - Санкт-Петербург: Изд-во СПбГУЭФ, 1999. - 356 с.

Действующее законодательство РФ, регулирующее отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации и Федеральный Закон "О регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним" и др.

 
Если Вы заметили ошибку в тексте выделите слово и нажмите Shift + Enter
< Предыдущая   СОДЕРЖАНИЕ   Следующая >
 
СКАЧАТЬ ОРИГИНАЛ
Виды ипотечного кредита и условия его развития в Российской Федерации